物业的工作计划
更新时间：2023-01-29 15:42:12 工作计划 我要投稿
物业的工作计划
日子如同白驹过隙，不经意间，我们的工作又进入新的阶段，为了在工作中有更好的成长，该为接下来的学习制定一个计划了。拟起计划来就毫无头绪？下面是小编整理的物业的工作计划，仅供参考，大家一起来看看吧。
物业的工作计划1
一、指导思想：
贯彻落实新课标新课改精神，培养学生一定的音乐技能，尤其注重培养学生进修音乐的兴趣，提高认谱、识谱的能力。更要使一部分学生转变思想认为进修音乐无用，认为音乐课是副课，切切实实提高学生的音乐素质。
二、学生情况分析：
本班共有学生62名其中男生31人女生31人。通过几天的教学我对本班学生的进修情况有了更深的了解。本届五年级学生，经过四年的音乐教学，已具备了一定的音乐基础知识。如：乐理、识谱、视唱等。演唱的技巧和声音都日趋完整。并有一定的竖笛吹奏能力。能够自觉的聆听音乐。整体素质不错，但有一部分学生进修习惯有待纠正。其中对音乐这一学科缺乏兴趣的学生有：钟勇、钟砚菊、王宏洋、钟雅各、韩振、郑文浩、吴艳辉、吴振雪等几位同学。其中对音乐学科的进修充满兴趣的有：吕兆亮、吴晓迪、郑文海、于江宁、郑晓莹、于晓、张璇、张昭华、秦龙娇。这些同学进修认真刻苦，对任何事情都感兴趣，能歌善舞，各方面表现都很积极，要鼓励他们在学好书本知识的同时，将精力用在扩自己的知识面上，更快更广的提高自己的乐理知识能力。鼓励他们在自己进步的同时，也能对同学有所助。
三、教材分析：
本册教材是湘版教科书，沿袭了以往的以单元为单位的编写风格，严格遵循以审美为核心，以音乐文化为主线，以学科为基点的理念。加强了时间与创造，加强了综合与渗透，把激发学生进修音乐的兴趣贯穿与始终。教材中所选的歌曲或乐曲都能贴近学生生活，具有童趣。本册教材共有12个单元，每个单元安排了1首歌曲进行表演，另外2首作为聆听曲。内容围绕主题展开，而教材中的乐理知识，如：6/8拍，装饰音，升降记号等的认识和运用则要求渗透于教学之中，让学生领会和运用。另外，本册教材加强了合唱的训练，要求教师在每节课中都能渗透和训练。教材强调学生的学，以学生为本，允许学生以自己特的方式进修音乐，允许学生有个性化的立见解。教材的编写思路是以审美为中心，以音乐文化为主线，以音乐学科为基点，加强实践与创造，加强综合与渗透，把激发学生进修音乐的兴趣贯穿于始终。本学期教材的知识结构体系分析和技能训练要求。本册教材内容包括演唱、听赏、演奏、听赏与跟唱活动等内容。
四、教学目标：
1、思想教育：
在教学过程中渗透德育，美育教育，全面提高学生的音乐素质，努力把教书育人提高到一个新阶段，使学生成为：“四有”新人，培养他们爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学的优秀品质。并通过各种题材歌曲的学唱，中外名曲、名歌的欣赏，让学生感受美的艺术和高尚的情操，培养他们的创新精神、合作精神、环境意识、心理条件等，努力进取，为中国的明天奋发向上。
2、音乐知识和技能训练：
（1）指导学生运用正确的姿势和呼吸方法来演唱歌曲
（2）指导学生掌握正确的练声方法
（3）初步欣赏一些小型的器乐曲，掌握音乐欣赏知识，并能培养学生进修音乐的兴趣
（4）通过“拍拍敲敲”、“听听想想”、“唱一唱”等练习，提高学生的乐感和节奏感
（5）通过集体舞教学，提高学生的综合素质。
（6）感受、体验音乐的热情和能力的发展。
普通学校音乐欣赏教学应侧重于通过优秀音乐作品助儿童提高感受、理解音乐的能力积累优秀的音乐作品，建立有质量有个性的“宠爱曲库”享受参与的快乐和培养以音乐的探究热情。这样，音乐欣赏与其他活动的'主要分界线就在于：音乐欣赏活动不特别注重表演、创作技能的发展而更侧重于感受、体验音乐的热情和能力的发展。
五、教学重难点：
教学重点：演唱歌曲，歌曲表演，听赏。
教学难点：感受各种拍子的特点，欣赏能力，审美情操的培养。
六、主要措施：
1、指导学生进修正确的坐姿、唱姿，以及合理的发声练习曲
2、注重学生的音乐综合技能、技巧、知识训练，指导学生有感情地歌唱
3、在教学中指导学生了解歌曲的情绪，并能用正确的情绪来演唱不同的歌曲。
4、每节唱歌课给学生三分之一的时间练习，教师正圈理、引导
5、合理安排时间进行音乐欣赏，培养学生对音乐的爱好，开拓学生的视野，并了解一些音乐知识
6、通过律动以及集体舞的训练，培养学生的节奏感和乐感，加强学生的全面素质
7、在综合课、唱歌课、欣赏课、器乐课、歌舞唱游课中渗透德育，深化教育
8、利用多媒体开展教育活动，使学生参与耳、眼感官，提高学生的进修兴趣，丰富课堂生活，开拓音乐视野。
9、以素质教育为本，不断提高音乐在素质教育中的作用，并落实于教学，充分发挥音乐课益智、促体、辅德的功能
10、注重进修过程的评价，把学生的进修兴趣、态度、参与程度纳入考查范围。
11、认真备课，不断探索新的教学方法。
12、公平对待每一个学生，多鼓励，少批评。
13、鼓励学生课外进修音乐。
14、利用多媒体，让学生从视觉听觉多方位感受音乐。
物业的工作计划2
过去的一年，是保安部提升安全、服务品质的一年，也是安全工作完成较为理想的一年，为了今后工作的顺利进行，现对20xx年工作进行回顾，以总结经验，查找不足，期望在新的一年里能够扬长避短，再创佳绩。
一、发扬优势管理，狠抓基层建设。
1、人员的变动情况。佳园别墅保安部原有编制8人(主任1人，带班1人，保安员6人)，十一月份为了进一步完善编制，经领导批准，本年度先后完成了人员结构调整，人员增加为9人(主任1人，领班1人，安全员1人，保安员6人)，同时顺利完成了部门内的离职及入职人员交接和酒店的培训工作。
2、优质服务，赢得信赖。加强保安部人员管理，严格按照保安员职责要求，强化管理准则，加强现场督促和质量检查，定期培训安全工作条例及消防器材使用知识，规范要求保安部人员的礼节礼貌、着装、卫生等，同时中夜班不间断巡逻北别内重点部位及业主的车辆安全，通过方方面面的努力，逐步提升了安保岗位的窗口形象，提高了自身优质服务水准，得到了小区广大业主的信赖和好评。
3、预防为主，重点布控，措施到位，消除隐患。
在物业办倪经理的关怀指导下，制定了应急突发事件预案，贯彻落实防盗、防火的措施，在今年施工人员出现的两次不安全事故中能及时处置，妥善解决。在此基础上保安部实行群控、群防、群检、群治等措施，确保别墅内安全防范工作万无一失。
4、完善设施、设备及器材配备，做到有备无患。物业办今年内为保安部配备了强光手电、警棍、对讲机、雨衣等用具，逐步完善了别墅区内的监控设施，为安全管理工作提供了强有力的保障，但还存在不可忽视的问题：如消防栓无水、安全管理职责不明确不到位等，望能及时配备，以保障安全工作的顺利进行。
二、严格管理，提升品质，改变观念，创新方法。
1、按照年初制定的安全培训计划，参照行业规范标准，对保安员每周进行一次例会、培训，重点讲解管理素质、服务意识、礼节、礼貌、专业技能、消防知识、突发事件应对等，通过讲解、点评、交流，使保安员在思想认识和日常工作水平上都有了不同程度的提升。
2、保安部按照计划对保安员进行岗位培训，做到实际工作培训分阶段分内容考评，使每个队员都能达到“四会”(会队列、会消防器材使用、会指挥手势、会拳术)。通过培训，整体思想素质、业务素质、业务技能、服务态度得到了加强与提高。
3、结合别墅区内实际情况及保安部现有状况，引导保安员提升素质、转变观念。要求大家要有紧迫感、上进心和责任心，培养团队精气神，激发保安员的主观能动性和工作积极性，同时通过树立优秀队员，激发大家学先进、争先进的工作热情。通过在工作实践中的不断摸索和总结，制定出了“物业保安员应知应会”规范准则，为更好的服务于广大业主打下了基础。
三、车辆及进出人员的`管理。
1、严格按照车辆进出管理规定执行，控制小区内的车辆，保证别墅区内环境，保证井然有序、道路畅通。
2、加强保安员的手势、语言方面的培训工作。
3、为保证业主车辆的安全，对外来进出车辆实施登记制度，对带出的大件物品按照出入登记制度，严格规范，要求必须有物业办开具出的门证，查验后方可放行，在严格细致的工作下，全年未发生盗车、丢车事件。
4、严格执行外来人员及施工人员登记制度，及时办理出入证件，对留守工地人员严格按照安全工作条例要求，做好人员的登记检查，发现问题及时处理解决。
物业保安部在20xx年工作中，虽然做出了一定的成绩，但离上级的要求还有差距，需要在今后的工作中不断学习，不断积累，不断总结经验，需要更加努力，争取在新的一年里为保障业主平安做出新的贡献。
20xx年，我们将会重点做好：
1、始终贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针，在各项预案具体实施还不够完善的情况下，保安部继续跟进落实。
2、骨干人员文化修养、专业知识和管理能力、个人素质等参差不齐，有优有劣，物业保安部项目制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。
3、服务质量尚需优化和提高。个别岗位保安员服务意识不够，针对情况保安部将强化管理，达到白天与晚上、平时与周末、领导在与不在一个样的服务标准。
4、反复出现的问题：有个别岗位保安员仪容仪表不整齐，礼节礼貌不主动，服务不周到，处理问题应变不灵活，这些问题严重影响了整体服务质量，在明年的工作中，我们将下大力气狠抓落实，力争有明显提升，收到好的效果。
总结是为了找出以前工作中做得好和做得不够的。总结过去，才知道将来要做得工作是什么，什么是应该继续发扬的，什么是需要改正的。以上是今年全年的工作内容和20xx的工作计划，如有不妥，请领导指正。
物业的工作计划3
物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入的具体工作计划：
1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；
2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据xxx的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查机电设备的配臵是否合理。
5、收集整理合同文件和技术档案资料。
6、起草物管委托合同并与开发商签署；
7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；
8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；
9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）
10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；
11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；
12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：
●产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编
●图纸资料及设备使用操作手册
●供货商/承建商的培训
●政府及行业主管部门签发的许可证书或执照
●钥匙
●专用工具和备品备件
●遗留问题的确认和解决时限
●保修安排（电话联络单）
●电、水、气表的抄读确认
●资产/材料/工具
●问题
●问题的原因
●已造成或将造成的后果
●解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）
●时间限制要求
13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；
15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
二、前期主要服务质量标准
（一）、基本要求
1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。
2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。
（二）、房屋管理
1、对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。
3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
（三）、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。
3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。
7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。
8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。
9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。
10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。
（四）、公共秩序维护
1、小区北出入口实行7：00---19：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。
4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。
（五）、保洁服务
1、生活垃圾每日清运1次。
2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。
3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。
4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）、绿化服务
1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。
2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的'行为给予制止。
3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。
4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。
（七）、收发服务
1、报纸、杂志、信函发放准确及时。
2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理
（1）、人员配备
物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合小区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。
（2）、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。
1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。
2、职业道德培训。教育员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。
3、作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。
四、“三全四保”五星级管理体系标准
1、三全四保
为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目标，依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体要求，制订本标准。
本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。
本标准适用于公司参与管理的所有物业点。
2.基础管理
接管验收手续齐备。
实施统一专业化管理。
与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。
建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。
房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。
业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。
各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。
建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。
管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。
应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。
在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。
建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。
建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。
3.房屋管理与维修养护
广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。
无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。
建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。
房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。
4.共用设备管理
综合要求
制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。
设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
供电系统
保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。
制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。
备用应急电源可随时起用。
弱电系统
按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。
消防系统
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。
服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。
各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。
电梯系统
电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
轿厢、井道、机房保持清洁。
电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。
运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。
排水系统
建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。
按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
限水、停水按规定时间通知住用户。
排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
制定事故应急处理方案。
空调系统
中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。
制订中央空调发生故障应急处理方案。
供暖供气系统
锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。
北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。
5.共用设施管理
共用配套服务设施完好，无随意改变用途。
共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、楼道、大堂等公共照明完好。
广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。
6.保安及车辆管理
服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。
有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。
结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。
进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。
室内停车场管理严格，出入登记。
非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
7.环境卫生管理
环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。
广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。
无违反规定饲养宠物。
排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。
8.绿化管理
绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。
花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。
农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。
9.精神文明建设
全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。
相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。
管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。
创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。
10.管理效益
物业管理服务费用收缴率98％以上。 提供便民有偿服务，开展多种经营。
物业管理经营状况良好。
五、物业管理档案的收集
在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机，做到“六时”。
物业的工作计划4
一、XX项目
1、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
2、督促整理好第XX-XX幢(共XX户，已收楼XX户)房屋档案资料。
3、跟进部分绿化植物的补种和改造。
4、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
5、制定安全警报现场跟踪与核实，明确解除警报及记录操作相关要求，避免作业疏忽。
6、督促做好XX-XX幢相关附属工程，包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
7、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工作，包括门票发售、泳池水质处理等。
8、跟进做好小区健身器材的安装。
9、督促做好各种费用的追收。
二、三个小区公共事务方面
1、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况，以对比分析、寻找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
2、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象。
3、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明确租赁服务意义目的，统一思想，集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程，确保工作正常进展。
4、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
5、以专题会议形式，组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理服务质量。
三、XXXX项目
1、拟定"XXXX首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施，为创建"市优"工作打好基础。
2、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等)，确保项目工作正常运行。
3、全力抓好XX-XX幢物业移交工作，确保业主满意。
4、督促管理处及时做好XX-XX幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。
5、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
6、督促工程部做好XX-XX幢相关附属工程，如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。
7、继续跟进XX-XX幢绿化种植工作。
四、XX居项目
1、督促做好第X期共X幢对讲机故障检修。
2、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的.朽木处理，维护物业的完好。
3、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识别作用，强化凭办理租赁手续方可停放，加强收费工作。
4、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免费停车现象，维护秩序正常。
5、督促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并做好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行。
6、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影响整体观容。
7、督促完善该项目小区商铺的资料管理。
8、与财务协调，及时做好坏帐处理。
五、其它事项
1、协调相关部门完成好各项工作任务。
2、XX招商登记等工作配合。
3、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。
以上计划，也许会存在着不足和瑕疵之处，敬请上级领导审核指示，我好改正不足。
物业管理很重要，这是早就下了定论的了，我们必须要时刻把小区居民的生活质量提高上去，他们买了我们下去的房子，就应该受到更好的服务。做到小区卫生一尘不染。做到小区没有任何安全事故发生，做到小区不会有任何的偷盗事件发生，那就是我们最应该做的后勤保障工作。
我们的工作做得好不好，就看我们执行工作计划认真不认真，只要我们我们认真执行了，工作了，那么我们的小区物业管理工作一定会做的更好!
物业的工作计划5
为业主和租户提供高效优质的服务，物业公司度工作部署计划为了物业公司顺利的运作发展。完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得物业通过对大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
实行二块牌子（1、物业管理公司；2、管理中心）一套人马，今年是物业公司运行的第一年。保留原中心的功能基础上，通过物业的运作，最终走向市常定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
对大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，按照厂里的物业管理委托要求。计划完成大楼委托租赁的房屋出租率大于96%今年完成代租收入不少于万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
代租、代办费万元（20%一共为万元。其中大楼物业费及代租代办费合计为万元，今年完成物业管理费万元。其它收入万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在万元之内（不包括元以上的修理费用）其中：
1、人员工资包括三金总额为：万元（按现48人计算）
2、自担水电费：万元。
3、税金：万元。
4、其它万元。
五、拓展业务、创收计划
1、计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作。
2、组织成立对外扩大管理规模攻关组。争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1、保持区综合治理先进单位称号。
2、每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的'四防”大检查。做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3、完成消防部门及综合办要求。
4、月份、月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用。消防宣传等，每年不少于三次。
5、保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1、大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2、大楼内部的维修、粉刷。
3、楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4、消防报警系统的维护、清洗、调试。
物业的工作计划6
一、20xx年工作总结
20xx年以来的一年中，面对XX市物业工作的总体趋势，在上级领导的指导和关心下，全体员工的努力下，我们以饱满的热情来做好了各项工作，在各方面工作中取得了一定得成绩，下面对20xx年的工作总结如下：
（一）直接服务部门工作总结（服务中心）
服务中心中心是我们XXX对外服务的窗口，其服务水平远远高于普通管理处。今年以来，按照部门的服务理念，围绕部门的工作核心，根据部门年度工作计划的工作重点和管理目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加大培训、逐步予以改善。
1、费用收缴工作
20xx年的工作重点之一是费用的收缴工作。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作：及时协调各部门解决业主的户内存在问题；了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。
2、业主（住户）满意度调查及投诉处理
今年一年，服务中心紧紧围绕一期的工程问题和返修工作进行跟进。根据实际情况，我们明确了返修工作完成后，必须先由服务中心、维修部、施工单位三方对相关工程进行检查、验收，合格后方可通知业主验收，减少了业主反复验收的情况和投诉。为了了解过去一年每一户的维修情况，服务中心对每一户的维修记录逐一进行分类统计，便于日后工作的跟进。
3、验收交楼工作
20xx年的工作重点之二是二期交楼工作。在继续做好二期交楼工作的同时，对一期尚未交楼的——套房进行检查，包括户内的工程问题、所缺配件等逐一进行认真细致的检查。对于工程问题，通知施工单位进行维修；对于所缺配件，通知相关部门予以补充。
4、工程返修工作
二期的收楼工作正常进行着，对于一些返修工作已完成的单元，加大了通知业主进行二期收楼验收的力度，目前已完成二次收楼。由于有些施工单位的原因或业主本人的问题，有个别单元的返修工作滞后，造成业主投诉和提出索赔要求，本部在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好返修工作的同时，也积极地与业主沟通、协调，征得业主的谅解，有些业主放弃了索赔要求，有些业主大幅度降低了索赔的要求，取得较好的效果。在今年三月份开始，重新启动的联合小组工作，对于一期和二期业主索赔要求的协商、确认起到较好的效果。
（二）间接服务部门工作总结（秩序维护部、保洁部、工程部）
20xx年，间接服务部门牢牢把握各自的工作职责，在公司各级领导的关怀支持下，维护部、保洁部、工程部全体员工发扬“吃苦耐劳”的精神、克服种种困难，高质量、严要求，较好的完成了20xx年的工作任务。
1、秩序维护部
一是在治安管理工作中，今年1月份至今，加大了管理力度，制定了管理方案，确保春节期间公司财、物和施工现场的财、物安全，避免丢失被盗现象。
二是在消防管理工作中，1月份至今，公司对小区基本消防器品全面检查10次，并做好记录和使用不干胶封条进行封闭管理，有效的消防事故的发生。
2、保洁部
清洁工作上，首先对员工进行了培训，并派巡查员每日督促跟进外派清洁公司各区域的卫生清洁，监管改正他们不合理的作业，发现问题及时解决，促使他们的清洁水平、服务意识达到公司的标准和要求。
3、工程部（工程服务、工程维护）
20xx年，工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下，较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作，确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行，以及工程返修工作的顺利进行。
二、存在的问题
翻检一年来的工作，值得欣慰的是，我们严格按照公司部署要求，积极、认真、稳妥地开展各项工作，取得了一定的成绩。但在肯定成绩的同时，我们也必须正视工作中存在的问题，主要表现在：
（一）经营拓展方面的问题
目前，我公司现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，特别是因为返修工程量大、施工或备料时间长、施工延期、重复返修等情况，造成业主投诉和索赔的问题，严重影响着我们服务质量的进一步提升。
（二）管理方面的问题
从宏观方面来讲，我们的'战略计划还有待进一步加强，同时，对管理重点环节的把控尚不到位，ISO执行效果反馈及执行力度也还需要进一步强化。从微观方面来看，一是部门间的相互衔接、物业部与房产其他相关部门、施工方相互衔接等需要进一步加强；二是流程间存在制度的缺陷或监督的缺失，影响着工作效率的提升；三是各部门间的管理制度及工作安排与流程有发生冲突的现象；
（三）员工素质意识方面的问题
服务意识、环境维护意识、安全防范意识、节能意识、成本控制意识等等，如：工程人员进户维护的服务理念贯彻、秩序维护巡逻发现公共设施损坏的反馈意识等等都有待进一步加强，员工整体素质和工作能力距离一流物业管理的要求尚有一定的差距，有待进一步提升。
三、20xx年工作计划
认真审视和总结工作，我们最深切的体会是，在物业行业的市场竞争日趋激烈，物业服务的经营压力越来越大，业主对服务的要求越来越高的大背景下，我们的工作不进则退。20xx年已经过去，20xx年摆在我们面前的任务还十分繁重，一方面要针对上年工作中暴露出的问题和不足，制定切实可行的措施，改进工作、提升质量；另一方面，还要把上年工作中好的思路、方法以及工作组织模式等予以传承和发扬，保持优势、再接再厉，确保我部全年工作目标和任务的顺利完成，确保我部各项工作高质量、高水平地持续推进。
具体工作措施：
1、强化服务意识，进一步提升工作质量
在下年的工作中，我们要继续强化服务意识，以业主满意为检验工作质量的最终标准，全面进行深化管理服务体制改革工作，扩大服务的广度与深度，在工
作质量、服务时效上狠下功夫，提高工作效率和到场服务准点率，千方百计让业主满意，要加强对各区域的日常保洁保养及绿化养护工作，给翡翠湖和海德华府尊贵的业主营造一个洁净、优雅的居住环境；与此同时，在工程质量方面，要加强与业主的沟通协调，并重点跟进一期未完成单元的工程返修以及业主提出的工程返修、跟进二期室内装修及以及一、二期遗留的工程返修。
2、强化创新意识，卓有成效地开展工作
在下年的工作中，我们要继续强化创新意识，要拿出新招法、新举措，以创新促进工作质量的提升。针对业主费用交纳不尽人意的情况，我们要集思广益，对不同业主采取相应的措施及时追缴各类欠费，加大物业管理费和其他费用的收缴工作力度；我部将根据海德自身特点，开展形式多样的公益、文体、趣味等社区文化活动，调动业主参与的积极性，拉近与业主之间的距离，在每一个节庆前对园区和会所进行装饰和布臵，营造良好的节日气氛，创新服务；针对目前公司一线岗位人员流动情况较为严重，新的一年将加强对秩序维护部缺编人员的招聘工作，全力满足秩序维护部缺编要求，同时充分发挥员工的工作主动性和积极性。
3、强化管理意识，推进工作规范化运作
在新年度的工作中，我部将继续强化管理意识，使内部管理制度全面化和规范化，将责任落实到人，完善各项服务标准及操作流程，保证员工服务水平的一致性，做到职责明确。要以制度约束人，在制度执行过程中给员工输入“按章办事，一丝不苟”的管理理念。
4、强化培训的意识，全面提升员工的工作能力
企业的竞争，归根结底是人才的竞争。目前我部下辖各部门人员的综合素质普遍有待提高，在新年度的工作中，我们要继续强化培训意识，通过培训全力提高员工的整体素质和工作能力，打造一流的团队。特别是为迎接二期业主顺利收楼，我们要加强对礼节礼貌、服务意识、操作规程、安全作业等方面的培训。同时，加强员工外送培训，今年拟选派10名有发展前景的员工赴XXXXXX物业管理精品课堂学习。
总之，在20xx年，我们将努力使工作水平再上一个新台阶，形成并彰显我们的核心竞争力，不断提高业主对XXX的信赖和满意，树立良好的形象和口碑，把XXX物业打造成为XX物业管理水平第一的高档住宅园区。
XXX物业管理有限公司
物业的工作计划7
1、正常期的管理工作计划
序号 项目 内容时间 备注
一房屋及公共设施的维修保养
1．制定房屋及公共设施的维修保养计划；
2．养护和维修计划方案；
3．维修基金的管理；
4．房屋的维修管理；
5．房屋的养护服务物业交付使用之日起
二机电设备的维修保养
1．设备的基础资料管理；
2．设备的运行管理；
3．设备的维修管理；
4．设备能源和安全管理。物业交付使用之日起
三安全事务管理
1．治安管理；
2．交通车辆管理；
3．消防管理。物业交付使用之日起
四智能化设施管理
1．日常使用操作；
2．维护；
3．系统完善。物业交付使用之日起
五大厦环境管理
1．绿化管理；
2．清洁卫生管理；
3．环保管理。物业交付使用之日起
六财务管理
1．财务帐务
2．费用收取。物业交付使用之日起
七大厦文化活动开展
1．举办宣传；
2．举办大厦活动；
3．提供大厦服务。物业交付使用之日起
八服务及完善配套物业交付使用之日起
2、验收与接管程序
接管验收是指物业管理公司接管开发单位 、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
接管验收是物业管理过程中不可少的一个环节。我们sq物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，而且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，得过且过，避免公司今后遭受损失。
3、制定物业验收计划及接管手续书
物业验收技术小组会同赛博韦尔管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员，验收计划应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批。验收小组应在接管验收前15天制定出接管验收手续书。
4、资料的接管验收
开发商（大业主）通知物业公司接管验收。验收技术小组会同MXY商业物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收、移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。
5、物业的预验收
1、物业验收技术小组分专业，按验收计划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行预验收。
2、验收技术小组依据国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》、《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。
3、在预验中查出不合格项目，由验收小组填写各类遗留问题统计表， 返回给移交单位，限定日期由移交单位或工程施工单位进行整改，并商定时间复核。
4、对预验收的单种设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标及时得出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试，达到规定的要求。
6、物业的验收
1、在预验收的`物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进行验证并在房屋遗留问题中记录结果。整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收。
2、楼宇的实物验收，按验收计划进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《验收交接记录》中。
3、在实物验收过程中发现不合格立即提出书面《遗留问题整改报告》限期整改，并在《验收交接记录》中记录。
4、岗位移交在完成资料交接。
物业的工作计划8
一、班级情况分析
高段的学生虽然具有一定的自学能力，纪律情况也相对稳定，也具有一定的基础。但本学期新教材对我们的学生提出了新的要求，增加了很多合唱歌曲，所以进修相对比较困难，所以教师要以培养学生的兴趣为主，在此基础上，让他们掌握一定音乐知识和技能技巧。下面根据这样的情况，我要对教材进行一定的分析，根据情况而教授。
二、教材分析
五年级时期的进修非常重要。在这个阶段有一个承上启下的作用。而且本学期的五年级教材换成了新教材，所以在本学期，学生将巩固并自己应用曾经学过的知识，而且，学期进修的知识又为今后的进修打下坚实的基础。在教材方面，致可以分聆听欣赏、歌曲演唱、创编活动三个方面。在聆听欣赏方面：全册共有聆听欣赏曲21首，其中外国作品9首，中国作品12首，器乐作品11首，声乐作品10首。包括一段现代京剧选段。跟以往的欣赏教材相比，本册的欣赏曲中国作品增加了，器乐作品也增多了。编创活动方面：编创活动渗透在聆听欣赏和学唱表演中，主要涉及有几个方面的内容：第一方面是听辨乐曲的力度、速度、音区、音色、情绪及演奏乐器，区分乐曲段落，用不同的颜色、线条或图形来表示乐曲的情绪。第二方面是选择或编创节奏，用打击乐给歌曲伴奏或作情景表演。第三方面是随着音乐边唱边舞，做歌表演。第四方面是运用人声、自制乐器及其他乐器创作命题音响小品。第五方面是视唱旋律，改编不同节拍的旋律。在歌曲演唱方面：在本册教材中共安排了七个单元的两声部歌唱教学。共有学唱歌曲16首，其中单声部歌曲8首，合唱歌曲8首。在本册合唱歌曲有了明显的增加，随着合唱歌曲的增加，也说明了音乐新课程实施以来，对多声部教学也逐渐重视起来了。这个也是很多音乐老师都很关注都很值得探讨的问题。所以本学期我就以合唱为重点来谈谈我在教学中的一些具体做法：
1、在合唱教学方面：
（1）、强调唱谱
在本册的合唱歌曲中，出现了是在同节奏的二声部歌曲中，两个声部的唱名不同，比较容易分辨，而唱歌词时只有音高上的区别，词是完全一样的，所以学生很容易混淆，如果不认真教唱曲谱的话，甚至直接教唱歌词，效果就可想而知了，所以象这样的同节奏的二声部歌曲，是先强调唱谱。
（2）、利用器乐助学生学唱二声部歌曲。
在教唱二声部合唱时，由于学生不能很准确地掌握音准和音程，在教学过程中往往会遇到困难，而器乐这个学具却能引导学生把握好音准和音程。
（3）、与不同声部合作的辅助训练
就是在教唱二声部歌曲时，可以先由老师演奏或演唱第二声部，与担任第一声部的学生合作，通过让学二声部的学生先轻唱到逐渐放声，自己的演奏或演唱就随机变小声。然后再让两个声部合起来，这样就可以“水到渠成”了。
（4）、先教第二声部
由于学生对曲调的印象，常有先入为主的情形，所以既然总是第一声部本身就容易给他们以较深的印象。在教学之初，就先暂把第一声部放在一旁，先教第二声部，然后再教第一声部。
（5）、平行地教学唱两声部
对于比较陌生的'两声部歌曲我们可以先平行的教唱两个声部，然后让学生分声部各唱其中的`一个部分以形成合唱。
（6）、认真备课，做好前备、复备工作，为能使学生上好课做好充分的准备工作，备课时注意与新课标结合，并注意备学生。
（7）、因材施教，对不同的学生要注意采用不同的教学手法，使学生能够充分发展。
（8）、设计好每堂课的导入，提高学生的进修兴趣。
（9）、课堂形式设计多样，充满知识性、趣味性、探索性、挑战性以及表演性。限度的调动学生的积极性。并使他们限度地学到知识，掌握技能。并注意在课堂上采取一定的形式。培养学生的团结协作能力和创新能力。
三、教学目标
1、思想目标：通过本册教材的进修激起学生热爱自然的情感，爱国主义情感，学会发现别人的长处，遇事多动脑筋和同学友好相处，关心他人，从小养成环保意识，热爱科学技术。
2、音乐知识目标：通过音乐教学，使学生基本上掌握教材所规定的乐理知识、视谱、视唱能力有较的提高；通过进修能正确的完整的表现歌曲、理解、欣赏曲目的主要内容。
3、能力培养目标：学生通过进修歌曲，学会用正确的口形，呼吸及连音、断音的演唱方法演唱，掌握一定的音乐技巧，使学生具有认识简单曲谱的能力，并且能够自学能力；通过本册进修，认识一些乐器及其演奏方法；通过欣赏，了解几种常见的演奏方式，培养学生对音乐的速度、力度、节拍、音色、音区的感知能力，培养他们的音乐想象力，从而培养学生形成健康的审美情操；通过乐器的训练，让学生学会正确的演奏姿势与方法，提高演奏能力，进修表达不同音情感的乐曲。
4、情意目标：通过音乐教学，突出其学科的特点，激发学生对美好未来的向往，关心自然和生命，对感兴趣的音乐有自己的感受和想法，并乐于与人交流。培养学生合作意识和乐观向上的生活态度，使他们成为有理想、有道德、保护环境有文化、有纪律的全面发展的新人。
5、质量目标：结合音乐进修，观察自然，用肢体或唱歌的方式表达自己的感受所得；热心参加校园、社区活动。结合活动用音乐等方式表达自己的见闻和想法。并通过进修能掌握教材规定的简单的乐理知识和音乐技能，能完整的演唱和表演歌曲。
四、教学措施
认真上好每一堂课；提优补差的内容、途径和方法；认真执行课时计划，严格把握40分钟的课堂时间，保证效率；充分作好课前准备；认真按照礁上课，上课坚持说普通话，在上课多给学生自我表现和发问的机会；根据学生身心发展的特点，适当放低要求，放慢教学进展，打好基础，培养学生的进修兴趣；根据本校条件设备，充分利用投影仪、录象、录音机等教具，努力激发学生兴趣，提高课堂教学效果。
物业的工作计划9
其实除了基本得岗位职责以外，还要有很强得责任心，物业工程部工作计划。真正的看重这份工作，想要做好。因为可能你一个人就关系到几十上百户家庭。物业工作很繁琐，工程更是如此，有时忙得一天都停不下来。这是就需要我们物业人得责任心，来支撑我们为千家万户解决好每一个问题。
主要是电工方面的事，还有就是维修的事
物业公司工程部职责，这些也就是你的工作：
1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
2、负责新接管物业项目的'供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；
4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；
5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
10、负责小区内紧急情况的处理工作，
物业的工作计划10
（1）修改和制定有关的管理文件，这些文件包括但不限于：
A、管理公约——对物业及其设备，服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定，达到对该物业的统一管理，以保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元，并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。
B、用户手册——方便各业主及租户进一步了解""的物业情况和管理运作规定，旨在保障""全体业户和租户的利益而制定的手册。
C、装修指南——向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必须遵守的规定和必办的手续，以及介绍""物业设施情况，以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。
（2）制定各项管理程序及规定，包括但不限于以下：
A、商铺物业交收程序
B、商铺装修的报批和验收程序
C、商铺装修的监控程序
D、公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定
E、公共设备设施的监管维护和报修程序
F、投诉处理的程序
G、意外和紧急情况处理的程序
H、非办公时间出入商场的管理规定
I、货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定
J、日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定
（3）物业管理服务质量的控制和制度，包括但不限于以下：
A、各部门工作手册的制定（包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则）
B、各岗位的（部门）纪律制度
C、各岗位服务标准
D、考核制度和持续改进的措施
（4）在商场竣工前对商场设施管理的前期介入：
前期介入有利于商场的日后管理，避免发生重复投资或资源浪费，对发展商有利无弊，其范围包括但不限于以下方面：
A、参照商场的图纸设计，为商场日后管理的方便与完善，提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局，以避免重复投资或浪费资源。
B、根据我们的专业管理经验，向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择，管理设施的设置等等。
C、早期熟悉商场设备设施情况，协助发展商监督设备安装及调试，监控有关工程质量，并对商场的隐蔽工程进行早期的验收。
2、对""商场进行验收和接管
将配合发展商，按照""的.工程进度，分期分批地对商场物业验收和接管，包括以下方面：
A、对隐蔽工程验收和接管
B、对楼宇工程质量的验收和接管
C、对设备和设施的验收和接管
D、对装修质量的验收和接管
E、所有交付给业户的商场物业单元，均由物业管理公司先验收接管后，再代表发展商交付给业户，并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。
3、接管后的物业管理工作
包括但不限于以下：
（1）代表发展商向业户进行商场物业交收工作，并跟进收铺后的遗漏工程的完善工作。
（2）跟进""工程的土建、机电设备设施、智能化项目、公共设施的各项遗漏工程，督促承建商完善各项遗漏项目。
（3）执行日常的保安管理。
A、利用先进的硬件设施，如电子巡更系统、对讲系统、闭路电视监控系统、烟感报警安全防范系统等，对""商场物业实行24小时无间断的安全管理。
B、制定合适的各项安全管理制度，如"出入登记"，"每小时巡楼"，"紧急和意外事件处理程序"等做好安全管理，力求无罪案发生率。
C、制定合适的消防工作计划和制度，确保""物业的防火工作安全可靠。
D、制定保安人员的招聘标准，促使保安员持证上岗，并进行业务培训和素质教育，特别强调"热情有礼、宾客至上"的服务意识，使保安队伍成为""物业管理形象标志。
E。加强管理检查，建立考核和奖罚激励机制，坚持持续改进，保持保安队伍的服务质量和水平。
（4）执行日常的物业保养和维护工作。
A、物业管理员每天定期巡视商场物业整体各部份，检查物业状况及设备设施状况，及时安排设施的维修，易耗件的更换等。
B、物业管理员每天巡视检查公共场所，公共地方的清洁卫生标准及质量，确保""的高质量清洁水准。
C、物业管理员每天巡视检查""的室内外绿化保养及布置，以及节假日的灯饰、促销活动，外墙清洁等。
（5）执行日常的设备保养维护工作
A、制定和执行工程及机电设备的维护和保养计划，建立设备档案、设备卡。
B、对物业潜在的隐患提出整改方案及安排整改。
C、对物业的设施进行定期维护和翻新。
D、制定及执行设备维修计划及方案。
E。制定及执行各项节能方案。
（6）做好二次装修）监控工作。
二次装修监控是物业管理中相当重要的一环，如二次装修监控不好，直接导致影响物业的质量，破坏中央系统工程，影响已入住业户正常生活等多项问题，故将会按以下制度执行：
A、按照《装修指南》规定执行二次装修商铺单元的装修申报、审批、监控和验收的程序制度，确保装修单元不影响其它单元以及商场物业的结构和公共设施、中央系统等，确保装修期间不发生重大事故和火灾、水淹等。
物业的工作计划11
一、XX项目
1、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
2、督促整理好第12XX15幢（共36户，已收楼32户）房屋档案资料。
3、跟进部分绿化植物的补种和改造。
4、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
5、制定安全警报现场跟踪与核实，明确解除警报及记录操作相关要求，避免作业疏忽。
6、督促做好12XX15幢相关附属工程，包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确（公司要求架空车位出售）、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
7、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工作，包括门票发售、泳池水质处理等。
8、跟进做好小区健身器材的安装。
9、督促做好各种费用的追收。
二、三个小区公共事务方面
1、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况，以对比分析、寻找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
2、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象。
3、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明确租赁服务意义目的，统一思想，集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程，确保工作正常进展。
4、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
5、以专题会议形式，组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理服务质量。
三、华庭项目
1、拟定"华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施，为创建"市优"工作打好基础。
2、做好个别岗位人员调整和招聘工作（如：绿化组长到位、管理处负责骨干到位等），确保项目工作正常运行。
3、全力抓好30XX35幢物业移交工作，确保业主满意。
4、督促管理处及时做好26XX29幢摩托车位车牌的制作及安装；并督促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。
5、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
6、督促工程部做好30XX35幢相关附属工程，如：道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。
7、继续跟进26XX29幢绿化种植工作。
四、居项目
1、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。
2、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理，维护物业的完好。
3、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识别作用，强化凭办理租赁手续方可停放，加强收费工作。
4、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免费停车现象，维护秩序正常。
5、督促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并做好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行。
6、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影响整体观容。
7、督促完善该项目小区商铺的资料管理。
8、与财务协调，及时做好坏帐处理。
五、其它事项
1、协调相关部门完成好各项工作任务。
2、招商登记等工作配合。
3、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。
以上计划，也许会存在着不足和瑕疵之处，敬请上级领导审核指示，我好改正不足。
物业管理很重要，这是早就下了定论的.了，我们必须要时刻把小区居民的生活质量提高上去，他们买了我们下去的房子，就应该受到更好的服务。做到小区卫生一尘不染。做到小区没有任何安全事故发生，做到小区不会有任何的偷盗事件发生，那就是我们最应该做的后勤保障工作。
我们的工作做得好不好，就看我们执行工作计划认真不认真，只要我们我们认真执行了，工作了，那么我们的小区物业管理工作一定会做的更好！
物业的工作计划12
商业、写字楼性质物业是在建设规划中必须用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但按照收益与风险相对应的商业原则，因经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加复杂。
一、商业物业纠纷的特点及成因简析。
我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：
（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的直接对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。
相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据20xx年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市《业主大会和业主委员指导规则》及相关文件规定，“商业物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”
实践中，如果商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的情况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是很多商业性物业从表面上看入住率颇高，但实际上各个产权人将物业出租，或者开发商用委托第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此许多写字楼的入住率高并不代表小业主交付使用的面积多，不一定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特别在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解交流的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商控制的物业公司显然并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。
物业公司最担心的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有控制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为减少，业主更换物业管理公司的诉讼以及成功的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们经常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于减少各类纠纷，有利于小区的和谐。
（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采用了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。
深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。
出现以上情形的原因主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并委托给物业公司，或者直接将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。
在减少了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特别是中央空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳一定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对高昂，个案欠费的数额会升高。
二、针对商业物业纠纷的原因和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当注意以下几点。
（一）在接受开发商委托，独立取得商业物业经营权的情况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，需要注意：
1、独家经营权保障条款
在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：
（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。
（2）明确违约责任，特别是独家经营的商户必须达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。
2、开业日期与开业率的约定
对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特别是与实际使用相关联的中央空调费、水电损耗等费用的标志和起点。实践中，需要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中央空调、其他公共设施的启动准备。到期即使因单方原因无法正式开业或者达不到商业预期，也应当开始计算各项费用。
对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的具体日期、逾期不能开业的处理办法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整体面积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。
3、租金递增率的设定
经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采用固定租金，则无甚争议；若采用递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区一定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的研究和详细的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一致可以减免或者降低递增幅度等。
4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷
除采用固定租金或递增租金的形式以外，在某些情况下还可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。
但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。
5、避免“装修期”容易出现的法律漏洞
物业公司在进行物业招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中央空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很容易出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生安全事故造成人身和财产损失应如何承担？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能恢复原状？等等。为了避免双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。
6、装修条款引发纠纷的预防
在商业地产租赁过程中，商户通常会按照自己的需要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。
（1）装修范围。根据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
（2）装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。
（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中央空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将《装修须知》让承租商户签收并随时进行监督检查，避免出现人身和财产损害。
7、优先续约权的条款设定
一般情况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，如果商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的情况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种情况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：
（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。
（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。
（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权继续承租。
8、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险
在商户拖欠租金和物业管理费用的情况下，物业公司是否可以直接采取停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当具体情况具体分析。
首先应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下物业公司享有对商户采取停水停电的权利。此外，应区分两种情况：第一种情况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，则对于欠租的商户，开发商和业主可以采取停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，不能享有相应的使用与否的决定权。第二种情况，商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，则商户用水、用电的权利就受法律保护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定承担擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要注意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的具体实施时间、范围，以避免给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。
对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，按照国务院《物业管理条例》和各地的物业管理条例、各地《业主公约》模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的平等合同关系，一方付钱，一方提供服务，物业公司有对小区业主和物业使用人提供物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业使用人安全合理便捷使用的义务。即使物业公司接受水电部门委托代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的提供者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业使用人不缴纳物业费时物业公司可以采取断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如任意胡为将承担侵权赔偿责任。
9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险
制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到一定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程复杂，为了避免扩大损失，业主大多会采取自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避免欠租商户以丢失珍贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满足合同解除条件，出租人应及时向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。
其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应采取边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并承担保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。
（二）、物业服务企业履行管理义务应当注意的风险与防范
1、商业物业的保险与风险规避
商业物业流动人流量多，注意物业使用相关人的人身和财产的安全是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和守法守规意识参差不齐，加上设施设备特别是空调、电梯扶梯、水电供应等都容易滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用相关人的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。
事实上，很多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的情况下，根据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事件，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外伤害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的情况下，物业公司乃至开发商往往都要承担连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：
（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；
（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。
（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司承担的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。
2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的控制与预防
商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。具体风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭遇其他不可预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司承担不菲的赔偿风险。
物业公司是否应承担赔偿责任关键在于判断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公平原则，这方面司法实践中已经形成定论，即如果签订了特定物品的保管合同、所有人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要承担赔偿责任。否则就只是车位使用服务关系。但车位使用服务这一契约关系也要求物业公司必须尽到谨慎善良合理的管理义务。即使遭遇极端天气也无法免责。20xx年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事件，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请注意以下方面：
（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项印制在停车凭证上。
（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。
(4)收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。
(5)因物业维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。 (6)在异常天气来临时，需要及时广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其注意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，及时放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。
(7)建立健全保安员日常巡查制度，保证一定的巡查密度，及时发现问题，排除潜在危险。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要按照国家规定，保存至少30天。
(8)购买保险，分散管理风险。
三、物业管理企业的进场和撤场
俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而终于撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会十分复杂。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点大学校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并注意风险防范。
（一）物业的进场的.类型与相关问题
商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。
1、“依据前期物业管理协议的进场”
协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的情况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如暂时未能移交及查实的，应当由开发商说明情况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物一定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。具体来说，应当注意以下几个方面：
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。
（2）要求开发商对小区所有土建工程、消防工程、管线隐蔽工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后维修减少费用。
（4）凡楼宇内采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、辅助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特别承诺。避免以后引起投诉、纷争。
2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。
这类交接相对于前者较为复杂，理想状态下如有相对方的配合则会顺利交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方互相设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其需要注意以下几个方面：
（1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制定交接的流程、时间表、确定负责人。
（2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的情况，应当采取DV全程跟拍或公证送达。
（3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。
（5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构请求协调，在维稳的背景下，通过正当的方式进场而不要采取过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。
（二）物业撤场应当注意的问题
一般情况，物业撤场都会有交接相对方予以全力配合。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的情况下，相对方不仅不会配合，反而会百般刁难。在相对方不配合的情况下应当如何交接，此时注意两个原则：
1、应注意“程序合法，取证充分。”对于无人配合或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很容易成为对方日后争议的口实，所以必须注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：
（1）成立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责；
（2）做好交接计划、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的安全责任由其自行承担；
（3）将交接安排在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的说服解释工作；
(4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等安全锁好；
(5)保安按照管理区域的重要性次第撤岗并公告；
(6)将所有日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清晰；
（7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者委托人签收;
(8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先安排公证提存等措施保管妥当；
（9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及催促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。
2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的原因和可能造成的严重后果；请求派人现场见证；必要时候将撤场证据和需要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。
3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。
（1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生纠纷时无法举证；
（2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费；
（3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥善遣散员工；
（4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥善解决争议；
（5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的测算，可以委托审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。
总之，商业物业经营管理特有的法律风险需要引起经营者和管理者的高度重视。本文一管之见，囿于经验和水平，难免有不尽、错漏之处，希望各位同仁斧正。
物业的工作计划13
物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。例如：
每日清洁工作
(1)辖区(楼)内道路清扫二次，整天保洁;
(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次;
(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次;
(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次;
(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的'垃圾，并负责清运至指定地点。
每周清洁工作
(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍);
(2)业户信箱清拭一次;
(3)天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。
每月清洁工作
(1)天花板尘灰和蜘蛛网清除一次;
(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次);
(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。
此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次;花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次;一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。
定期检查
一、物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。
二、负责公司办公区过道、电梯内、电梯间、茶水间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角，做到每天拖四遍，每周用肥皂水拖一遍;
三、负责会议室、贵宾厅会前、会后的清扫、整理工作;
四、负责打扫各独立办公室的地面卫生，清倒办公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂;
五、保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦两遍，保持环境美观;
六、保持所有公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上。
七、洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁。
物业的工作计划14
根据社区在新一年度的战略目标及工作布署,陈村路社区在20xx年工作计划将紧紧围绕"服务质量提升"来开展工作,主要工作计划有:
一、全面实施规范化管理
在原有基础上修定各项规章制度,规范工作流程,按工作制度严格执行,加大制度的执行力度,让管理工作有据可依。并规范管理,健全各式档案,将以规范表格记录为工作重点,做到全面、详实有据可查。
二、执行绩效考核工作,提高服务工作质量
以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确各级工作职责,责任到人,通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒,提高员工的工作热情,促进工作有效完成。
三、强化培训考核制度
根据社区工作部署,制定培训计划,提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育,促进员工爱岗敬业,服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平和服务质量,提高员工队伍的综合素质,为公司发展储备人力资源。
四、结合小区实际建立严整的安防体系
从制度规范入手,责任到人,并规范监督执行,结合绩效考核加强队伍建设,加大对小区住户安防知识的宣传力度,打开联防共治的局面。
五、完善日常管理,开展便民工作,提高住户满意度
以制度规范日常工作管理,完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维保,让住户满意,大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有服务,在给业主提供优质服务。
六、开展社区文化活动,创建和谐社区
组织社区居民参加由居委会组织的.文话活动，加强居民之间和居民与工作的联系，为全面建设和谐社区共同努力。
20xx年陈村路社区将以务实的工作态度,以社区整体工作方针为方向,保质保量完成各项工作任务及考核指标,在扎实开展各项物业工作，全面提升服务质量，争创佳绩。
物业的工作计划15
一、20xx年工作计划的指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、20xx年工作计划的基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、20xx年工作计划的具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的'要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
根据广州市物业管理的现状，结合我司在管楼盘的实际情况，为不断提高物业管理服务水平和质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通及合作，不断增进与业主之间的了解，满足业主的需求，不断提高业主的满意度，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此，管理部拟定20xx年的工作计划如下：
一、严格例行季度检查制度；
根据我司服务宗旨的要求例行季度检查制度，严格按照各项标准对各个管理处的工作进行监督检查，对未达标准的项目提出建设性的建议，同时向管理处发出限期整改通知。对未按照要求及时整改者，将根据公司的有关规定严格作出相应的处罚。
二、认真贯彻执行我司的ISO9001：20xx质量管理体系，完善各管理处的档案资料；
各管理处按照全国物业管理优秀小区（大厦）的标准完善档案资料，管理部对管理处的档案资料做出定期检查制度（季度检查），对未完成的管理处提供指导和协助。
三、做好迎接“市优”、“省优”评比的准备；
随着我司工作日新月异的进步，我司将于20xx年度上报部分项目参加“市优”、“省优”的评比，“市优”、“省优”的评比将标志着我司服务工作步上一个新台阶。所以，管理部将协助参加评比项目做好一切迎接评比的准备，尽最大的努力完成公司的预定指标。
四、提高管理费和停车收费率；
管理费是支持物业管理工作运转的根本，服务再好，评价再高，如管理费收费率低下，一切都将是空谈，同时，管理费的收取率高也是服务工作效率好的标志。上年度我司的物业管理费收费率相当不理想，故在20xx年度里，管理部将把收费率列为首要解决的问题。
管理部将协助各个管理处把收费率提高，催收物业管理费的计划有：
1、对各个管理处汇总的管理费收费情况进行分析；
2、对催收费人员进行催收费技巧的培训；
3、协助管理处上门催缴管理费；
4、通过停水停电等措施促使钉子户缴纳管理费；
5、通过法律途径追讨。
五、跟进工程维修和外包合同的实施；
及时了解和跟进外包工程和合同的落实情况，对未达标者采取强硬的措施促使其达标完成，确保我司的利益。
六、签订业务合同；
规范存档各类合同资料，掌握合同资料的内容，及时续签到期的合同，同时在确保我司利益的前提下签订新的业务合同。
七、组织员工培训，为员工提高自我综合素质搭建学习的平台；
各管理处制定出员工培训的计划并落实，管理部负责监督其实施，必要时管理部安排人员参与，做好培训的存档记录，同时上交培训资料和培训记录。管理部与外界联系，获取有利于员工发展的信息，为员工提升自我综合素质搭建学习的平台。
八、落实奖罚制度，以提高各管理处的服务水平；
要求全体员工熟悉我司员工手册和各种规章制度，通过对优秀员工的评比、好人好事和突出贡献的奖励，以此激励员工做好本份职责的同时提升自我，同时通过各种处罚制度，限制员工的各种不良行为，以此提高我司的服务水平。
九、监督各管理处工作计划的落实；
各管理处须按时做好年度总结和计划，管理部对管理处的年度总结和计划提出建设性和专业性的意见，同时监督其实施。未及时落实者，管理部督促和协助其按时完成。
十、开展多种经营；
根据各楼盘的具体情况，通过开展多种经营，以增加公司和员工的收入，实现公司和员工利益最大化。开展多种经营如：广告招租、场地租用、房屋中介、代办业务等便民服务。
十一、加强企业文化的建设；
企业文化是一个企业的精髓，是凝聚人心的粘合剂，也是一个企业规范的重要体现，所以加强企业文化的建设是工作中不可忽略的组成部分。管理部向公司提出有关加强企业文化建设的意见，并积极配合落实完成。十二、完成领导临时安排的任务，同时协助各部门完成其他工作。
20xx年是一个跨越的年度，xx部将根据公司的发展要求，把我司的各项工作提升到一个新台阶，完成管理部的职能使命。
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